法律について 敷地について 工法について 図面を読んでみましょう オフィス備品のレイアウト スペースの確保 施工スケジュール Quoローンについて 都市計画とは 用途地域について知ろう 建てられる大きさを確認しよう 事務所や店舗を建てるその前に、都市計画区域を調べておく必要があります。都市計画とは、秩序に則ったまちづくりをするための制度です。 都道府県はそれぞれ都市計画を行うエリアとして、都市計画区域を指定します。都市計画区域においては、むやみな市街化を防ぎ、計画的なまちづくりをするために市街化区域と市街化調整区域、非線引き区域といった区分けがなされています。 1.市街化区域 市街化を促進するための区域です。 市街化区域には用途地域が定められており、その用途の範囲内で建築物を建てることができます。 2.市街化調整区域 自然環境や農業などを保全するために、市街化を抑制すべき区域です。 この区域内では、原則建物の建築や宅地化のための開発は制限されます。 3.非線引き区域 まだ市街化・市街化調整の区域分けがなされていない区域です。 この区域内では、原則どこにでも建物を建てられます。 用途地域とは、その地域に適した都市環境を整備するための、言わば色分けのようなもの。 建築できる建物の種類や敷地に対する建物の割合、高さなどが、用途地域によって制限されています。 例）閑静な住宅街にパチンコ店ができたら… 例）工場のとなりに学校？ 静かな住環境が守られているのも用途地域の制限があるからこそ。 用途地域の制限によって、工業の利便を追求する、という明確な土地利用が出来ています。 用途地域は都市計画法によって定められており、以下のような種類があります。 事務所・店舗とも単独での建築が制限される 事務所・店舗とも単独で建築可能 店舗の建築が制限される 用途地域 特徴 Quoの場合は？ 事務所 店舗 第一種低層住居専用地域 低層住宅の良好な住環境を守るための地域。小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅や小中学校など、日常生活に必要な施設に限り建てられます。 × × 第二種低層住居専用地域 主に低層住宅の良好な住環境を守るための地域。 低層住宅のほか、150m2までの一定条件の店舗、飲食店などが建てられます。 × △ 第一種中高層住居専用地域 中高層住宅の良好な住環境を保護するための地域。 中高層住宅のほか、病院・大学、500m2までの一定条件の事務所・店舗等が建てられます。 × △ 第二種中高層住居専用地域 主に中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。 中高層住宅のほか、病院・大学、1500m2までの一定条件の店舗や事務所等が建てられます。 ○ ○ 第一種住居地域 住居の環境を保護するための地域。 居住環境を害する工場、パチンコ店などは建てられませんが、3000m2までの一定条件の店舗・事務所・ホテル等は建てられます。 ○ ○ 第二種住居地域 主に住居の環境を保護するための地域。 居住環境を害する工場やキャバレーなどは建築できませんが、事務所、店舗、パチンコ店、カラオケボックスなどは建てられます。 ○ ○ 準住居地域 沿道の地域特性にふさわしい業務の利便を高めつつ、それらに調和する住居の環境を保護するための地域。 一定規模までの自動車修理工場や劇場などが建てられます。 ○ ○ 近隣商業地域 近隣住民が日用品の買物をする店舗等の、業務の利便を高めるための地域。 住宅や事務所、店舗のほか、環境を悪化させる恐れの少ない小規模の工場などが建てられます。 ○ ○ 商業地域 主に商業等の業務の利便を高めるための地域。 商業地の環境を悪化させるような工場は建てられませんが、映画館、百貨店、銀行、事務所などのほか、住宅や小規模な工場が建てられます。 ○ ○ 準工業地域 主に環境悪化の恐れのない工場の利便を高めるための地域。 軽工業やサービス施設をはじめ、環境悪化の大きい工場以外であればほとんどが建築可能です。 ○ ○ 工業地域 主に工業の利便を高めるための地域。どんな工場でも建てられます。 宅や店舗も建てられますが、学校・病院・ホテル等は建てられません。 ○ ○ 工業専用地域 主に工業の利便を高めるための地域。どんな工場でも建てられますが、住宅・店舗・学校・病院・ホテル等は建てられません。 ○ × 建てられる建物の大きさは、敷地の用途地域の指定に応じてそれぞれ上限が決まっています。 敷地に関する制限を知り、より快適な建物づくりに役立ててください。 建物の避難経路、通風、採光などの確保のため、用途地域別に、建ぺい率の上限が定められています。 敷地面積に対し、建物の面積がどの程度占めているのか、それを割合に表したものが建ぺい率です。 なぜ上限があるの？ 建ぺい率の上限を定めることで、空き地をつくり市街地の過密化を防いでいるのです。 例） 例えば、建ぺい率の上限が50％の地域では、100m2の土地に50m2までの建物を建築できます。それ以上の建ぺい率の建物は建築できません。 敷地面積に対し、建物各階の床面積の合計（延べ床面積）がどの程度占めているのか、それを割合で示したものが容積率です。 建ぺい率同様、用途地域別にその上限が定められており、上限を超えて建築することは出来ません。 なぜ上限があるの？ 通常、建物が立地されることで、床面積の大きさに応じた人や物の動きが発生します（交通需要）。それらが周辺道路あるいは施設とのバランスを壊すことのないようにしているのです。 例外： 制限には前面道路の幅による規制があります。以下を参照してください。 前面道路の幅が12m未満の場合 →住居系の用途地域…前面道路の幅×0.4 →その他の用途地域…前面道路の幅×0.6 が、容積率の上限です。